Визит к Минотавру

Что такое публичный договор и как с ним бороться? И чем опасна перспектива прямых договоров ресурсоснабжения? (по материалам семинаров НКО «Управдом»)

В потоке перемен и на стыке двух кодексов

Сейчас в российском ЖКХ назревают очередные перемены, наступает довольно напряженный момент, когда ресурососнабжающие организации (РСО) пытаются в жилищное законодательство ввести практику прямых договоров ресурсоснабжения. При этом отдельные потребители будут нести перед ними прямую финансовую ответственность. Но и исполнители тоже будут нести ответственность – как перед поставщиками, так и перед потребителями.

Кто-то из председателей ТСЖ скажет: «Ну, и слава Богу, пусть жители платят, а мы постоим в сторонке»! Понять их можно, поскольку сейчас договориться с РСО невозможно, а судиться себе дороже. Правда, у законодателя первый «запал»: давайте быстро-быстро подправим в очередной раз ЖК РФ, и всё будет в ажуре - уже прошёл, он начал задумываться: а то ли он делает?

Дело в том, что собственники помещений в МКД и их жилищные объединения: ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д. - находятся на стыке двух правовых сфер: с одной стороны, это жилищное законодательство, ЖК РФ - это наш щит и меч, а также «плащ-палатка». А с другой стороны, наши договорные отношения с РСО в части электро- водо- тепло- газоснабжения (и даже водоотведения) регулируются гражданским законодательством и законодательством в сфере энергоснабжения. Как известно, чем больше законов регулирует ту или иную сферу, тем больше у субъектов возможностей для маневра. И тем больше возможностей выкрутиться из трудных ситуаций.

Целое не больше суммы частей

При этом надо помнить, что наш главный «козырь» – то, что обязательства жилищного объединения не могут быть больше, чем сумма обязательств собственников помещений в МКД. Это установлено Определением ВАС от 30 мая 2014 года N ВАС-6046/14 (см. http://base.garant.ru/56249661/ ). Другими словами, мы не можем и не должны платить РСО больше того, что можем собрать с потребителей.

Значит, поставщик не может выставить нам счёт исключительно по нормативам, если у части потребителей в квартирах стоят приборы учёта. Он должен выставить сумму квартирных показаний плюс норматив, умноженный на количество «душ», зарегистрированных в «неоприборенных» квартирах. Разумеется, при этом для корректных расчетов общего потребления нам нужно не забывать своевременно передавать показания индивидуальных приборов в РСО.

Кто-то скажет: но у нас именно так и делается. Да, но при этом нет никакой гарантии, что в один прекрасный момент к вам не придёт претензия с огромным долгом: три раза по полтора миллиона - за поставку ресурсов. Как это уже было не раз с другими ТСЖ и ЖСК. Подобная «эфемерная» задолженность может возникнуть, как показывает практика, при любом способе расчётов: напрямую, через МФЦ, через расчётный счёт ТСЖ и т.д. - и независимо от наличия вашей вины.

Как известно, Остап Бендер, когда ему не удалось стать миллионером, собирался переквалифицироваться в управдомы. Без сомнения, позже он понял свою ошибку и пошёл дальше - туда, где крутятся основные деньги, т.е. в РСО.

Договор как результат непротивления сторон

Поскольку взаимоотношения жилищных объединений с РСО регулируются одновременно и жилищным, и гражданским законодательством, самое главное для нас – это иметь хороший договор. Он защитит наши права, как бы не менялось законодательство в ту или иную сторону.

Но… Сейчас в большинстве договоров ТСЖ, ЖК с РСО, проанализированных нами, все преимущества - на стороне РСО, а не наоборот. Обязательства жилищных объединений необъятны, а обязательства РСО сформулированы очень лаконично: поставить ресурс и выставить счёт.

Почему? Во-первых, над составлением хорошего договора надо немало потрудиться. Во-вторых, многие ТСЖ, ЖК передают заключение договоров ресурсоснабжения в руки управляющих организаций (УО). Это порочная практика, потому что УО обычно действует не в наших интересах, а в своих собственных. Она знает: все счета, что выставит РСО, оплатят жители. Ну, и зачем она будет стараться что-то там экономить? Даже если по какой-то причине ТСЖ, ЖК лишают субсидий, УО говорит: это же вас лишили, меня это не касается, ищите деньги, где хотите. И приходится искать.

В некотором смысле жилищные объединения находятся на положении крепостных, причём на обоих формах повинности: и на оброке, и на барщине.

Почему? Потому, что так составлен договор, с которым руководители жилищного объединения согласились. Добровольность + Паритет

Хотя все взаимоотношения ТСЖ, ЖСК с РСО и большинством других внешних организаций регулируются гражданским законодательством, где действуют два основных принципа: свободы договора и равноправия сторон договора. А значит, никого нельзя принудить заключить договор на невыгодных для него условиях. Ни одна из сторон не вправе навязывать что-либо другой стороне, если это противоречит её законным интересам.

Что говорят монополисты? «Это публичный договор, он одинаков для всех, мы для вас ничего в нем менять не будем!». Но это лукавство, переворачивание ситуации с ног на голову. Ибо публичный договор называется публичным не потому, что он должен быть одинаковым для всех. Смысл публичного договора - в том, что наш монополист (или, как его принято сейчас называть, «гарантирующий поставщик») обязан заключить его со всяким, кто к нему обратится, и при этом существенные условия договора для другой стороны должны быть НЕ ХУЖЕ условий публичного договора. Но «не хуже» совсем не значит «не лучше». Следовательно, обо всём том, что обеспечивает наши права (как минимум - в объёме ЖК РФ), но позабыла включить в свой публичный договор РСО, мы имеем право ей напомнить и потребовать включить в наш договор.

К сожалению, сейчас большая часть населения нашей страны сидит «на игле»: кто на нефтяной, кто на водяной, кто на тепловой, а кто на финансовой. А значит, если мы с иглы не слезем, наше дело – труба…

Согласится с этим РСО или нет – другой вопрос, но в гражданском законодательстве есть правила, определяющие как нам себя вести в качестве равноправной стороны договора. И этими правилами мы можем (и должны) пользоваться. Каждая из сторон имеет право отстаивать свою позицию - как путём преддоговорных переговоров и совещаний, так и в арбитражном суде. Если с помощью переговоров не удалось согласовать протокол разногласий, то организация, обязанная заключить договор ресурсоснабжения (а в данном случае это относится к обеим сторонам, ни мы, ни РСО не вправе уклоняться от заключения договора), должна подать иск в суд. Если оферта исходит от РСО, то подать в суд для урегулирования такого спора должна РСО.

Причём, тут есть одна тонкость: поскольку почти все РСО являются монополистами, жилищному объединению - прежде чем самому подавать иск - есть смысл сначала обратиться в управление Федеральной антимонопольной службы (УФАС) с жалобой на нарушение РСО антимонопольного законодательства. Если этого не сделать, УФАС не сможет выступить на нашей стороне. Хотя «может» не значит «обязана»…Итак, правило №1: нельзя бездумно соглашаться с любой бумагой, которую требуют от нас подписать. Правило №2: мы должны брать инициативу в свои руки и на свой лад исправлять те «косяки», которые были допущены партнером.

«О бедном гусаре замолвите слово…»

Возвращаясь к перспективе прямых договоров, если это будет реализовано так, как предлагается в законопроекте – кто тогда сможет заступиться за потребителя?! Допустим, человек получит сомнительный счёт, а проверить его и защитить его будет некому.

При этом председателям ТСЖ, ЖК нечего радоваться: то, что у РСО появляется возможность взять за горло каждого потребителя, совсем не значит, что они ослабят свою хватку на горле жилищных объединений. Почему бы им не получить свои деньги два раза: и с собственников, и с их объединений? РСО уже сейчас так делают, когда у них это получается. Если потребитель платит не на счёт УО, ТСЖ, ЖСК, а через МФЦ или ЕИРЦ, где идёт расщепление платежей, то деньги попадают не на лицевые счета потребителей, а на счета соответствующих организаций, и нередко через некоторое время те вдруг оказываются РСО должны…

Юрий Полонский