Между жильем и недвижимостью

24 февраля 2014 г. в Общественной палате (ОП РФ) прошли слушания, посвященные «проблемам гармонизации законодательства в регулировании статуса ТСЖ и ТСН» (так было сказано в анонсе). Общественные эксперты высказались о дискриминации ТСЖ и по смежным вопросам, а зампред Комитета по ЖКХ А.Сидякин пообещал устранить терминологическую проблему до конца весенней сессии работы Госдумы (см. https://oprf.ru/press/confernce/1504)

Не просто слова

Проблема возникла после выхода федерального закона № 99-ФЗ от 5 мая 2014 г., который внес поправки в ГК РФ. ТСЖ было объявлено частным случаем более общей организационно-правовой формы – товарищества собственников недвижимости (ТСН), но сделано это было настолько несогласовано с текстом ЖК РФ (и даже другими частями ГК), что сразу же возникли вопросы:

– что должны регистрировать теперь налоговые инспекции, ТСЖ или ТСН;

– обязательно ли действующим ТСЖ менять наименование;

– может ли ТСН управлять жилым МКД, ведь в ЖК РФ нет упоминания о ТСН и нет такого способа управления, как «посредством ТСН» и т.д.

В Госдуме за ГК РФ отвечает Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству (председатель П.Крашенинников), а за ЖК РФ отвечает Комитет по жилищной политике и ЖКХ (председатель Г.Хованская). Регистрирует Уставы товариществ налоговая инспекция – по Гражданскому кодексу, а проверяет уставы жилищная инспекция, руководствуясь Жилищным кодексом – ну, и как у нас водится: «левая рука твоя не знает, что делает правая…» (Евангелие от Матфея, 6;3).

Но если бы дело было только в несогласованности работы двух подразделений Госдумы - это ещё полбеды. Беда в другом: если в МКД доля нежилых помещений велика, а интересы собственников жилья и «нежилья» сильно расходятся – могут быть конфликты. Чего наше законодательство сейчас практически никак не учитывает. Конфликты могут быть весьма серьёзными, например, известны случаи, когда коммерсанты с нижних этажей правдами и неправдами скупают в доме квартиры, переводят их в режим хостелов – и постепенно вытесняют жильцов из дома, превращая его в доходный. Самовольная пристройка входа, крыльца, козырька – весьма распространенное явление. Как и блокирование на собрании собственников решений, требующих кворума 2/3, коммерсанты просто не голосуют – в результате в доме мог бы быть капремонт, но нет, дудки… Так что за чисто «бумажным», казалось бы, вопросом: согласование терминологии - стоит гораздо более общая и весьма материальная проблема - гармонизации интересов населения и бизнеса, волей судьбы оказавшихся под одной крышей.

«На перекрестках путей и мнений»…

Дискуссия в ОПРФ довольно быстро вышла за рамки конфликта двух терминов, активисты высказались по поводу злободневных несуразностей, которыми изобилует наше «дремучее» законодательство.

Например, в ЖК РФ плата за содержание и ремонт общего имущество МКД почему-то называется «платой за жилое помещение». Общим имуществом собственники «нежилья» пользуются, и логично, что ТСЖ им выставляет за это счёта, а как прикажете объяснить коммерсанту, что он должен вносить «плату за жилое помещение»? – об этом говорила Е.Юлегина (общественная организация «Качество жизни», г.Тверь).

Или вот это: наличие в нынешней редакции ЖК РФ при выборе способа управления явно дискриминационной нормы: для УО – ¼ голосов, а ТСЖ – вдвое больше, ½. А для многодомового ТСЖ – и вовсе 2/3, это невообразимо много. Ничего себе «равенство возможностей». Более того, получается, что четверть собственников может развалить – при непротивлении другой четверти - любое ТСЖ! Даже самое успешное. Несмотря на ясно выраженную волю остальных 50% собственников. Это нужно срочно менять. Тем более, что московская жилинспекция сейчас взяла за моду такой сценарий: проверять протоколы собраний жилищного объединения, находить какой-нибудь недочёт и – даже не ставя в известность об этом собственников – сразу предписание управе: выставить МКД на конкурс как не выбравший себе способ управления! Хотя дом управляется, допустим, ЖСК уже более полувека. Причём, очень успешно. – Эти вопросы подняла Е.Юнисова (Ассоциация содействия ТСЖ, ЖСК, Москва).

Ещё одна «больная тема» – это «двоевластие» в МКД, управляемом жилищным объединением. Наличие членства в ТСЖ, причём, необязательного, приводит к неоправданно большим сложностям в управлении домом, по основным вопросам нужно проводить не одно, а два собрания: собственников и жилищного объединения – причём, их полномочия частично перекрываются. Надо либо сделать членство в ТСЖ обязательным, либо вообще убрать понятие членства в ТСЖ. Тогда в доме будет один хозяин, а не два. Разумеется, речь о доме, где большинством голосом выбран способ управления посредством ТСЖ. - Об этом говорили сразу несколько участников совещания: Е.Юнисова, А.Соколова (ТСЖ «Цурюпа,8», Москва) и др.

«Раньше, до введения этих поправок в ГК РФ, перечень некоммерческих организаций был открытым. И это правильно, ибо жизнь подсказывает разные формы. В том числе – ТСН, сейчас появились, например, дома, полные офисов, и суды говорят, что там тоже должен быть режим общей долевой собственности – ради бога, создавайте там ТСН. Но оставьте в покое хорошо работающие ТСЖ. Это кстати, касается не только ТСЖ, но и некоммерческих партнерств (НП), одним из которых я руковожу. Ведь НП - это единственное объединение, где могли существовать вместе и помогать друг другу и юридические лица (ТСЖ, ЖСК), и физические лица (председатели Советов домов). Эту форму тоже убрали из ГК. И это не улучшение, а ухудшение ситуации, усложнение жизни собственникам. Я считаю, что перечень НКО надо обязательно оставить открытым. Что же касается ТСЖ/ТСН - Жилищный кодекс трогать не надо, а в Гражданском пусть присутствует обобщающее понятие ТСН - с сохранением всего того, что раньше было законодательно описано и успешно функционировало…» – это мнение Н.Лукиной (НП «Управдом»).

ксперт ОПРФ В.Самошин рассказал о своём 18-летнем успешном опыте руководства ТСЖ в подмосковном коттеджном посёлке. Где нет проблем ни с явкой на собрания, ни с решениями по поводу общего имущества, двери на ключ в домах не закрываются, а экономические показатели (вроде цены строительства метра дороги) просто фантастически эффективны. И нет множества других проблем, которыми наполнена повседневная жизнь МКД, «где всё шиворот навыворот». Почему? Как ни пытайся соединить несоединимые противоречия, образовавшиеся в наших МКД под одной «крышей» в результате бездумной приватизации жилья и последующего развития событий, - управление таким конгломератом не может быть эффективным. Единственно, всё, что себя хорошо зарекомендовало (и в первую очередь – ЖСК и ТСЖ) надо сохранить, а всё новое должно стыковаться со старым. «Почему в нашем законодательстве ничего не сказано об арендном муниципальном жилье? О нём Галина Хованская говорила ещё 18 лет назад. Или о частных доходных домах, в которых живёт до 45% населения зарубежных стран?» Видимо, здесь намёк на то, что превращение «разношёрстного» конгломерата собственников в большинстве нынешних многоукладных, раздираемых внутренними противоречиями МКД в более однородный «пласт» нанимателей жилья – это лишь вопрос времени. Возможно. Правда, непонятно, нужно ли это нынешним руководителям страны и отрасли? Судя по всему, они вполне удовлетворены тем укладом, который принёс 10 лет назад ЖК РФ. Добавили в кодекс обязательные взносы на капремонт, ввели лицензирование, потом ещё что-нибудь добавят – по мелочам, вроде обязательного страхования жилья…  Реформа ЖКХ в секторе «Ж» закончена, осталось приватизировать сектор «К» и дело с концом?

И.Генцлер (Институт экономики города) обратила внимание присутствующих на то, что ТСН – это гораздо более широкое понятие, чем ТСЖ, оно охватывает множество других отношений, отличных от жилищных. ТСЖ же достойно того, чтобы быть объединенными в особую, законодательно обособленную группу организационно-правовых форм НКО.

Об итоге слушаний и прогнозе на перспективу говорить рано. Хотя бы потому, что на слушаниях отсутствовало «главное действующее лицо» – представитель Комитета по законодательству. Представитель же жилищного Комитета был явно не «в теме», т.к. в какой-то момент заговорил о своём депутатском запросе в налоговые органы: как они намерены поступать дальше с ТСЖ и ТСН. – Тут, как говорится, немая сцена.

Тем не менее, жизнь продолжается, «жилищная» версия законопроекта, призванного поправить терминологическую неразбериху, председателем профильного Комитета Г.Хованской уже внесена в Госдуму (см. «Председатель ТСЖ» №2 за 2015 г.). Посмотрим на реакцию «гражданской» стороны. Будем надеяться, сказанные в этот февральский день слова не пройдут мимо ушей тех, кому они предназначены.

Юрий Полонский